Ehitusseadustiku KKK

Ehitusseadustik

 

Ehitusseadustiku eesmärk on soodustada jätkusuutlikku arengut ning tagada ohutus, ehitatud keskkonna eesmärgipärane toimivus ja kasutatavus.

Seadustiku koostamise eeldused:

  • Ehitusseadustiku eesmärk oli luua uuendatud ja erivaldkondadega kooskõlas olev ehitusseadustik. Termini „seadus“ asemel kasutatakse nüüdsest „seadustikku“, mis tähendab, et peale ehitusõiguse üldnormide on hõlmatud ka erisätted ja -ehitised.
  • Planeerimis- ja ehitusõiguse kodifitseerimise eesmärk oli süstematiseerida ja korrastada mõlemat õigusharu puudutavat normistikku.
  • Ühtlustamist vajasid järgmised ehitisi puudutavad valdkonnad: üldehitised, elektripaigaldised, sideehitised, survetorustikud ja -anumad, raudteerajatis ning seda teenindavad rajatised, lift, köistee ja muud tõsteseadmed, teed, ehitised avalikus veekogus ning riigikaitselised ja julgeolekuasutuse ehitised. Lisaks on seadustikus reguleeritud nõudeid energiatõhususele ning ehitise kaitsevööndile, ühitatud järelevalve ja vastutuse sätteid.
  • Ehitusseadustiku eesmärk on soodustada jätkusuutlikku arengut ning tagada ehitiste ja ehituse ohutus , ja ehitatud keskkonna toimivust ja eesmärgipärane kasutatavust.
 

Korduma Kippuvad Küsimused

 

Uue ehitusseadustiku vastuvõtmine on tekitanud palju küsimusi, neist sagedasematele leiate vastused siit.
Lisaküsimuste korral võib pöörduda meie poole aadressil ehitusseadustik [at] mkm.ee.
 
 

1. Mis on ehitamine?

2. Kas oma aeda pisiskulptuuri paigaldamine on ka ehitamine?

3. Kas ehitamine tähendab automaatselt seda, et vaja on läbida pikk bürokraatia?

4. Olen kuulnud, et 20-60 ruutmeetriste hoonete puhul võib registrisse kandmisest piisata ka lihtsalt KOV-i teavitamisest. Palun selgitage seda lähemalt. Miks võib sel juhul piisata vaid KOV-i teavitamisest?

5. Millal on vaja ehitusprojekti?

6. Kui kogu tegevus on ehitamine, siis kas on vaja alati ka omanikujärelvalvet?

7. Kui palju peab dokumenteerima?

8. Kas lapse liivakasti või koerakuudi ehitamiseks peab olema ka ehitusluba ja kas need ehitised tuleb kanda ka registrisse?

9. Kas juhul, kui ehitusseadusliku lisad mingeid ehitisi ei käsitle, ei rakendu neile alates 01.07.2015 enam loa- või teavitamiskohutused?

10. Kas majas remondi tegemiseks (sh tapeedi vahetamiseks) peab olema ehitus- vms luba?

11. Millal võib ise ehitada (kuidas peab siis toimuma dokumenteerimine, omanikujärelevalve jne)?

12. Millal on vaja kutsega ehitajat?

13. Mis on ebaseaduslik ehitis? Kui ma ühtegi dokumenti ei leia, aga on "siililegi selge" (nt 100 aastat vana talumaja), et see on seaduslik ehitis, kas siis on ikka ebaseaduslik ehitis, keerulisem menetlus ja suurem riigilõiv?

14. Millal tuleb maksta ehitisregistrisse kandmata ehitise eest 500 eurot riigilõivu?

15. Ehitusloata ehitamise eest on ette nähtud trahv kuni 300 trahviühikut. Millistel juhtudel aga kaasneb trahviga ka nõue seadusevastaselt püstitatud hoone lammutada?

16. Kui hooned tuleb hiljemalt 2020 registrisse saada, siis kas KOV või juba täna teha ettekirjutuse, määrata sunniraha ja nõuda ehitiste registrisse kandmist?

17. Kuidas saab inimene kontrollida, kas tema hooned on nõuetekohaselt registris?

18. Kui inimene avastab, et tema hooned ei ole nõuetekohaselt registris, siis milliseid samme peaks ta astuma?

19. Kas 500 euro tasumisel kantakse ehitised koheselt registrisse ning siis on ehitis seadustatud?

20. Kas iga kuur tuleb registrisse kanda?

 

1. Mis on ehitamine?

 

Ehitamine kui tegevus on defineeritud ehitise mõiste kaudu. 
 
Ehitamine on ehitise püstitamine, rajamine, paigaldamine, lammutamine ja muu ehitisega seonduv tegevus, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused. Muuhulgas on ehitamine ka pinnase või katendi ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju ümbritsevale keskkonnale ja funktsionaalne seos ehitisega.
 
Ehitamine kui tegevus jaguneb ehitise püstitamiseks, laiendamiseks, ümberehitamiseks ja lammutamiseks.
 
Samuti on ehitamise mõiste võimalikult kõikehõlmav ja arvestab eesmärgiga hõlmata seadusega reguleeritud valdkondade ehituslikke tegevusi (mis võib olla esialgu harjumatu).
 

2. Kas oma aeda pisiskulptuuri paigaldamine on ka ehitamine?
 

Seadustikus on ehitamise mõiste viidud võimalikult suurde kooskõlla tavakeeles ehitamisena mõistetava tegevusega. Nii näiteks ei saaks oma aeda pisema skulptuuri (nt poest ostetud keraamilise aiapäkapiku) maapinnale asetamist või köögiviljapeenra rajamist kindlasti tavamõistes ehitamiseks nimetada.

3. Kas ehitamine tähendab automaatselt seda, et vaja on läbida pikk bürokraatia?
 

Ehitamine ei tähenda automaatselt, et selleks oleks vaja läbi käia pikka bürokraatiat.
 
Kõik ehitamise mõistega hõlmatud tegevused ei vaja enam luba ja/või projekti.
 
See, millised ehitamise tegevused vajavad ehitusluba või millistest tegevustest tuleb kohalikku omavalitsust teavitada, on kirjeldatud ammendavalt seadustiku lisas nr 1. Nt seadustiku lisa kohaselt pole kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga hoone (kui see on alla 5 m kõrge) ehitamiseks vajalik kohalikku omavalitsust teavitada. 
 
Elamu püstitamiseks on tulenevalt selle suurusest vajalik kas esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt või taotleda ehitusluba, üle 10 m lipumasti püstitamiseks on vajalik ehitusteatis ja ehitusprojekt, maapinnast üle 1 m kõrge terrassi püstitamiseks on vajalik ehitusteatis. 
 

4. Olen kuulnud, et 20-60 ruutmeetriste hoonete puhul võib registrisse kandmisest piisata ka lihtsalt KOV-i teavitamisest. Palun selgitage seda lähemalt. Miks võib sel juhul piisata vaid KOV-i teavitamisest?
 

Ehitusteatise esitamisel on isikul õigus teatud ooteperioodi möödumisel alustada ehitusteatises kirjeldatud ehitise ehitamisega.

Ehitusteatise esitamisel teavitab isik pädevat asutust (reeglina kohalikku omavalitsust) kavatsusest alustada ehitise ehitamise või ehitise kasutamisega. Teatis tuleb esitada vähemalt kümme päeva enne ehitise ehitamist. Kohalikul omavalitsusel on õigus kaaluda, kas on vajalik läbi viia põhjalikum menetlus ja anda lisatingimusi. Sellisel juhul teavitab pädev asutus teatise esitajat 10 päeva jooksul vajadusest täiendavalt andmeid kontrollida. 
 
Ehitusteatise esitamine on riigilõivuvaba.
 

5. Millal on vaja ehitusprojekti?
 

Millisteks töödeks on vaja ehitusprojekti, sellele annab vastuse ehitusseadustiku lisas 1 toodud loetelu. Allpool joonisel on näitena toodud väljavõte ehitusseadustiku lisas 1 kirjeldatud tegevustest hoone ehitamisel. Siin tuleb silmas pidada, et ehitusloa eelduseks on alati projekt.

6. Kui kogu tegevus on ehitamine, siis kas on vaja alati ka omanikujärelevalvet?

Ehitusseaduse kohaselt tagab ehitise omanik ehitise ehitamise üle asjatundliku järelevalve (edaspidi omanikujärelevalve). See tähendab, et omanikujärelevalve mõte on eelkõige omaniku huvide kaitse. Omanikujärelevalve tegemine ongi eelkõige omaniku kohustus, kes võib järelevalvet ise teha või vajaduse korral seda kelleltki teiselt tellida. Kui tegemist on ehitusloakohustuslike ehitiste ehitamisega, võib omanikujärelevalvet teha vaid kvalifikatsiooninõuetele vastav isik.

7. Kui palju peab dokumenteerima?

Ehitamise dokumenteerimise eesmärk on tagada hilisem võimalus tuvastada, kuidas on ehitatud, kus paiknevad varjatud kommunikatsioonid, kes ehitas teatud töölõigu, millal jmt. Taoline info võib olla väga vajalik ehitise kasutusaegse korrashoiu tagamiseks või hiljem ehitise juures täiendavate tööde tegemiseks. Ehitamine tuleb dokumenteerida alati, kui tegemist on ehitusloakohustusliku ehitamisega. Muudel juhtudel tuleb ehitamine dokumenteerida vaid siis, kui selline kohustus on õigusaktis (kas siis mõnes muus seaduses või selle alusel antud määruses) sõnaselgelt sätestatud. Ehitamise dokumendid peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ja ehitise kontrollimiseks asjakohast teavet ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja –materjalidest.

8. Kas lapse liivakasti või koerakuudi ehitamiseks peab olema ka ehitusluba ja kas need ehitised tuleb kanda ka registrisse?

Laste liivakasti ega koerakuudi ehitamiseks ei ole vaja ehitusluba ega ole ka vajalik omavalitsust ehitamisest teavitada, kui need on kuni 20 m2 ehitusealuse pinnaga.

9. Kas juhul, kui ehitusseadusliku lisad mingeid ehitisi ei käsitle, ei rakendu neile alates 01.07.2015 enam loa- või teavitamiskohutused?

Juhul, kui ehitusseadustiku lisades ei ole mingi ehitise kohta loa või teavitusnõuet kehtestatud, siis sellise ehitise ehitamiseks ei ole seaduse kohaselt ehitusteatise esitamine või ehitusloa andmine nõutav.

Samas on EhS § 35 lõike 4 kohaselt pädeval asutusel põhjendatud juhul õigus nõuda ehitusteatise esitamist ehitise kohta, mis ei sisaldu käesoleva seadustiku lisas 1. Ehitusteatise esitamist võib nõuda, kaaludes ehitise ohtlikkust, mõju avalikule ruumile ja isikute õigustele ning võrreldes seda käesoleva seadustiku lisas 1 sisalduvate sarnaste näitajatega.

Samuti on EhS § 38 lõike 3 kohaselt pädeval asutusel põhjendatud juhul õigus anda ehitusluba või nõuda selle andmist ehitise kohta, mis ei sisaldu käesoleva seadustiku lisas 1. Ehitusloa võib anda, kaaludes ehitise ohtlikkust, mõju avalikule ruumile ja isikute õigustele ning võrreldes seda käesoleva seadustiku lisas 1 sisalduvate sarnaste näitajatega.

Seega saab ehitusseadustiku lisas toodud tabelis mitte kajastatud ehitiste osas kohalik omavalitsus teha otsuse, et nõuab ehitusteatist või -luba, sest seda juhtu ei ole tabelis sätestatud.

10. Kas majas remondi tegemiseks (sh tapeedi vahetamiseks) peab olema ehitus- vms luba?

Ei, tapeedi vahetamiseks ei ole vaja ehitusluba ega muud ehitusseadustikus nimetatud luba ega kooskõlastust. Tapeedi panemine ei kvalifitseeru ehitamise mõiste alla, see on tegevus, millega ei muudeta ehitise kui terviku füüsikalisi omadusi. Kui ka ehitise füüsikalised omadused seeläbi ka muutuvad, siis ei ole need siiski märkimisväärsed ja ei ole antud kontekstis olulised. Samahästi saaks väita, et  ehitise füüsikalised omadused muutuvad ka seeläbi, kui aknaavasse paigaldatakse nt kardin, mis võib varjata nii päikesekiirgust (vähendada seega soojuskoormust) või vastupidiselt paksema kanga puhul marginaalselt suurendada hoone energiatõhusust.

11. Millal võib ise ehitada (kuidas peab siis toimuma dokumenteerimine, omanikujärelevalve jne)?

01.01.2015 rakendunud ehitusseadustik võimaldab endale maja ehitada, kui endale maja ehitajal ei ole vastavat elukutset ega kvalifikatsiooni. Küll aga peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele.

Seega peab valminud ehitis igal juhul vastama kõigile ehitisele esitatavatele nõuetele, samuti tuleb ehitamise ajal järgida kõiki ehitusseadustikust tulenevaid nõuded vastava objekti eripärast tulenevas mahus, sh vajadusel lubade taotlemine või teadete esitamine, projekti koostamine, ehitise dokumenterimine, omanikujärelevalve jms.

12. Millal on vaja kutsega ehitajat?

Ettevõtjana käsitletakse igat isikut, kes tegutseb ehitusalal majandustegevuse raames, st pakub oma teenuseid ehitusvaldkonnas. Need teenused ei pruugi alati tähendada ehitamist − need teenused võivad seisneda projekteerimises, omanikujärelevalves, korrashoiuteenuse osutamises, ehitustehniliste uuringute tegemises, energiamärgise andmises jne. Seaduse regulatsioon toimib ka siis, kui iga seaduse regulatsiooniga hõlmatud tegevust otsesõnu mainitud ei ole. Ettevõtja peab olema pädev tehtavate tööde tegemiseks. See tuleneb juba asjatundlikkuse põhimõttest − pädevuseta ei ole võimalik töid asjatundlikult teha. Asjatundlikkuse põhimõtte põhituum on nõuetekohase tulemuse (st ohutu ja nõuetele vastava ehitise) saavutamine. Ettevõtja pädevus vastab tema vastutusel ja tema heaks tegutsevate pädevate isikute kvalifikatsioonile. Pädeva isiku kvalifikatsioon peab olema tõendatud ehitusloakohustusliku ehitise ehitusprojekti koostamisel ja sellise ehitise ehitamisel; omanikujärelevalve tegemisel, energiamärgise andmisel, samuti energiaauditi, ehitusuuringute, ehitusprojekti ekspertiisi ja ehitise auditi tegemisel. Seega juhul, kui isik pakub teenust majandustegevuse raames, peab ta vastama ehitusseadustikus ettevõtjale esitatud nõuetele.

Kuna kehtiv regulatsioon võimaldab endale ise ehitada, siis juhul, kui omanikul endal puudub pädevus nõuetele vastava ehitise ehitamiseks, tuleks lasta ehitustegevus ära teha asjatundliku ehitusettevõtja poolt.

13. Mis on ebaseaduslik ehitis? Kui ma ühtegi dokumenti ei leia, aga on siililegi selge (nt 100 aastat vana talumaja), et see on seaduslik ehitis, kas siis on ikka ebaseaduslik ehitis, keerulisem menetlus ja suurem riigilõiv?

Ebaseaduslik ehitis on ikkagi ehitis, mis püstitati ilma õigusliku aluseta. Seega juhul, kui on võimalik tõendada, et ehitis on püstitatud õiguslikul alusel, ei pea suuremat (500 € suurust) riigilõivu maksma.

Samas, kui tegemist on nt 100 aastat vana majaga ja on enamasti olemas selle kohta ka dokumendid, siis on võimalik ka olemasolevate dokumentide alusel ehitised registrisse kanda. Seda, et tegemist on seadusliku ehitisega saab tõendada mitmeti – arhiivi dokumentidelt, omandireformi ajal koostatud dokumentidega jm tõenditega, mille alusel KOV saab veenduda, et tegemist on enne 01.01.2003 valminud hoonega.

Kuna ehitisregistri kanne ei tõenda ehitise püstitamise seaduslikkust, saab omavalitsus ka hiljem ehitusjärelevalve käigus hinnata, kas tegemist võib olla ebaseadusliku ehitisega. Sellisel juhul aga peab juba järelevalve tegija nimetama, milliseid dokumente ta püstitamise õiguslikuks aluseks peab.

14. Millal tuleb maksta ehitisregistrisse kandmata ehitise eest 500 eurot riigilõivu?

500 € riigilõiv ei käi kõikide ehitusregistrisse kandmata ehitiste kohta, vaid see riigilõiv on seotud ebaseaduslike ehitiste registrisse kandmisega. Ebaseaduslik on ehitis, mis ehitati ilma ehitusloata olukorras, kus luba pidi olema. Kuna ehitisregistri kanne ei tõenda ehitise püstitamise seaduslikkust, saab omavalitsus ehitusjärelevalve käigus hinnata, kas tegemist võib olla ebaseadusliku ehitisega. 500 eurot katab registrisse kandmata ebaseadusliku ehitise ehitusjärelevalve, samuti ehitus- ja kasutusloa andmise kulud.

15. Ehitusloata ehitamise eest on ette nähtud trahv kuni 300 trahviühikut. Millistel juhtudel aga kaasneb trahviga ka nõue seadusevastaselt püstitatud hoone lammutada?

Otsus, kas lisaks trahvile tuleks ka ebaseaduslik ehitis lammutada, on kohaliku omavalitsuse igakordne kaalutlusotsus ning siin seadus konkreetseid reegleid ette ei kirjuta.

16. Kui hooned tuleb hiljemalt 2020 registrisse saada, siis kas KOV või juba täna teha ettekirjutuse, määrata sunniraha ja nõuda ehitiste registrisse kandmist?

Kohalik omavalitsus saab ehitusjärelevalve käigus kontrollida ehitusteatise või ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavust, samuti  kasutusloa ja ehitise kasutusteatise olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavust ning lubade puudumisel teha ettekirjutuse vastavate lubade taotlemiseks ning kasutada sunniraha ettekirjutuse täitmise tagamiseks. Sunniraha on hoiatuses kindlaksmääratud summa, mille peab adressaat tasuma, kui ta ettekirjutusega pandud kohustust hoiatuses märgitud tähtaja jooksul ei täida. Ettekirjutuse saamisel saab isik sunniraha tasumist vältida juhul, kui ta täidab ettekirjutuse ettenähtud ajaks.

17. Kuidas saab inimene kontrollida, kas tema hooned on nõuetekohaselt registris?

Oma ehitiste andmeid saab kontrollida ehitisregistri veebilehel www.ehr.ee.

18. Kui inimene avastab, et tema hooned ei ole nõuetekohaselt registris, siis milliseid samme peaks ta astuma?

Kui inimene avastab, et tema hooneid ei ole ehitisregistris registreeritud, siis kõigepealt tuleks kontrollida, kas äkki tema enda valduses või arhiivides on dokumente, mis näitavad ehitise püstitamise seaduslikkust ja mis on mingil põhjusel jäänud registrile esitamata. Kindlasti tuleks konsulteerida ka kohaliku omavalitsuse vastava ametnikuga. Kui on teada, et tegemist on ilma maakasutusõiguse ja ehitusloata püstitatud ehitisega, siis tuleks alustada vastavate loamenetlustega.

19. Kas 500 euro tasumisel kantakse ehitised koheselt registrisse ning siis on ehitis seadustatud?

Regulatsioon, nagu saaks ebaseaduslikke ehitisi seadustada üksnes kande tegemisega ehitisregistrisse, ehitusseadustikus puudub. Ehitisregistri kandel ehitise olemasolu kohta ei ole õiguslikku tähendust, seega ainuüksi kanne ehitise olemasolu kohta selle ehitise püstitamisele õiguslikku alust ei anna. Ebaseadusliku ehitise registrisse kandmiseks tuleb samuti läbi viia loa- või teavitamismenetlus.

20. Kas iga kuur tuleb registrisse kanda?

Seadus ei tee antud juhul vahet, kas tegemist on nt 40 m2 suuruse kuuri või nt 5 korruselise korterelamuga. 2020. aasta 1. jaanuariks peaksid registris olema kõik üle 20 m2 ehitusaluse pinnaga hooned.

Samas ei tõenda ehitisregistri kanne ehitise püstitamise seaduslikkust.

Hooned saab registrisse kanda ka olemasolevate ortofotode alusel minimaalsete andmetega. Samas on soovitav koheselt hoonete puhul registrisse kanda kõik olulised andmed, ehitise pindalad, tehnosüsteemid, materjalid, millest hoone on ehitatud jne (see vähendab tulevikus võimalikku lisainfo esitamise vajadust).

Kuigi 2020 1. jaanuarini on aega üle 4 aasta, soovitame me oma hoonete andmed registris korda teha, et vältida asjatuid hilisemaid sekeldusi ja järelevalvemenetlusi.

Hoonete registrisse kandmise nõue ei ole nõue iseenesest, korrektse ehitisregistri olemasolu on oluline mitmete riigi ja KOVi funktsioonide täitmiseks.