Ehitusmaterjalide- ja toodete vastavussertifikaadid

23. Ehitustoodete vastavussertifikaatide väljastamine

Ehitustoote tootja, tema volitatud esindaja või tarnija peab varustama turule lastava ehitustoote informatsiooniga selle omaduste ja kasutusala kohta. Ehitusseaduse § 7 lõikes 2 täpsustatakse, et ehitustoote nõuetele vastavuse tõendamisel lähtutakse harmoneeritud standardist, ehitustoote tehnilisest tunnustusest või Euroopa Liidu liikmesriigi või Euroopa Vabakaubandusühendusega ( EFTA) liitunud riigi standardiorganisatsiooni poolt vastuvõetud standardist, mille on heaks kiitnud Euroopa Liidu alaline ehituskomitee.

Ehitustooted  on seaduse mõistes ehitisse püsivaks paigaldamiseks ettenähtud tooted. Seega saab toodeteks pidada nii raudtoru kui ka sellest valmistatud trepipiiret. Kui trepipiire ehitatakse ehitusplatsil eraldi detailidest, siis ta enam kaubeldav ehitustoode pole, vaid ehitise osa, mille eest vastutab ehitaja. Lihtsam oleks vahet teha sellel pinnal, millist toodet edasi antakse - müüakse. Selleks, et selgitada välja, mil viisil on vaja antud toote nõuetele vastavust vaja tõendada, tuleb esmajärjekorras tuvastada, kas antud toote kohta on olemas harmoneeritud tootestandard või mõni muu asjassepuutuv dokument.

 Harmoneeritud standarditele vastavate toodete puhul tuleb aga igal juhul aktsepteerida Euroopa teavitatud asutuste   dokumente. Kui pole tegu harmoneeritud standardile vastava tootega, tuleb aktsepteerida teises riigis ametlikult välja antus dokumente juhul, kui need ei lähe vastuollu meie nõuetega.

Majandus- ja kommunikatsiooniministri määrusega nr 123  §5 lg 5 toodu kohaselt peavad olema varustatud eestikeelse tõlkega kõik ehitusmaterjalid- ja tooted, mitte ainult need, mis on toodetud Eestis. Eelpool mainitud  õigusaktiga ei ole sätestatud täiendavat nõuet, et tõlge oleks tehtud vandetõlgi poolt või et tõlge oleks notariaalselt kinnitatud.

Täiendav toodete katsetamine pole vajalik. Harmoneerimise mõte seisnebki selles, et toodetele garanteerida vaba liikumine.  

Tootja või tema volitatud esindaja hoiavad enda juures tehnilist dokumentatsiooni (sertifikaat, katseprotokollid) ja vastavusdeklaratsiooni ja esitavad selle kompetentse asutuse (turujärelevalveasutuse) põhjendatud nõudmisel. Ehk siis tegelikult vastavusdeklaratsioon ja vastavussertifikaat ei pea olema tootega kaasas, vaid see esitatakse nõudmisel tõendamaks toote vastavust sellel kehtestatud nõuetele.

24. Kas eestikeelset sertifikaati on õigus nõuda ainult EV toodetud ehitusmaterjalidele/toodetele? Kas CE sertifikaadi tõlge eesti keelde peab olema notariaalselt kinnitatud?

Sertifikaadid ja vastavusdeklaratsioonid peavad olema esitatud eesti  keeles  See nõue tuleneb Construction Product Directive 89/106/EEC lisa III, punkt 4.4, mille kohaselt sertifikaat peab olema esitatud selle liikmesriigi riigikeeles, kus toodet kasutatakse. Antud direktiiv võeti üle   Majandus- ja kommunikatsiooniministri määrusega nr 123, mille §5 lg 5 tooduga on täpsustatud keelenõue . Seega peavad olema varustatud eestikeelse tõlkega kõik ehitusmaterjalid- ja tooted, mitte ainult need, mis on toodetud Eestis.

Eelpool mainitud  õigusaktidega ei ole sätestatud nõuet, et tõlge oleks tehtud vandetõlgi poolt või et tõlge oleks notariaalselt kinnitatud.

Energiamärgis ja energiaaudit

20. Mis vahe on energiamärgisel ja energiaauditil?

 Energiamärgis ja energiaaudit on kaks erinevat mõistet ning nende legaaldefinitsioonid on sätestatud Ehitusseaduses. Vastavalt seadusele on energiamärgise puhul tegemist dokumendiga, mille eesmärk on anda teada, kui palju sisekliima tagamisega hoone tarbib energiat, võrreldes teiste samaväärsete hoonete keskmise energiatarbimisega. Energiamärgisel näidatakse sisekliima tagamisega hoone või selle eraldi kasutatava osa tegelik või eeldatav aastane energiatarbimine. Energiatarbimine võib hõlmata hoone kütmiseks, jahutamiseks, vee soojendamiseks, ventilatsiooniks ja valgustuseks vajalikku energia hulka. Energiamärgisele lisatakse hoone energiatarbimist vähendavate majanduslikult põhjendatud meetmete loetelu. Energiaaudit on mõõtmistele ja kogutud andmetele tuginev analüüs, mis selgitab välja energiakasutuse sisekliima tagamisega hoones või selle eraldi kasutatavas osas, annab ülevaate hoone tehnilisest seisukorrast, energiakadudest ning võimalikest meetmetest energia kokkuhoiuks ja sisekliima parandamiseks hoones. Energiaauditi aruanne kajastab eelkõige hoone seisukorra kirjeldust, tarbitavate ressursside hinda ja kogust iseloomustavaid andmeid, nende analüüsi ja selle põhjal tehtud järeldusi.

21. Millal on energiamärgist vaja ja kes seda väljastab?

 Ehitusseaduse järgi on energiamärgis nõutav, kui hoonet võõrandatakse või renditakse tasu eest või kui on tegemist suurte rahvahulkade kogunemisega seotud üle 1000-ruutmeetrise kasuliku pinnaga sisekliima tagamisega hoonega. Energiamärgise olemasolu hakkavad võõrandamistehingute toimumisel kontrollima notarid. Energiamärgise nõue ei kohusta olemasolevaid hooneid renoveerima, vaid peaks ergutama sellist tegevust. Olemasolevate hoonete puhul väljastab energiamärgise energiaauditeid teostav või energiamärgiseid väljastav ettevõtja ja selle kehtivusaeg on 10 aastat. Sisekliima tagamisega hoone või selle eraldi kasutatava osa energiamärgis antakse üle ehitusettevõtjalt tellijale uue ehitise üleandmisel, võõrandajalt omandajale hoone tasulisel võõrandamisel, samuti peab üürileandja võimaldama üürnikul üürilepingu sõlmimisel tutvuda energiamärgisel näidatud andmetega.

22. Kas uushoonestuse puhul võib projekteerija (ei nõuta kutsekvalifikatsiooni märgise väljastamiseks) väljastada energiamärgise

ning kas projekteerimisettevõtjal on vaja eraldi registreeringut tarvis või ei ning kui on tarvis, kas see väljastatakse vastavat kutsekvalifikatsiooni omamata ?

Küsimus taandub sellele, mis nõuded on vastutavale spetsialistile erinevat liiki ehitusalal tegutsevate ettevõtjate lõikes. Need nõuded on loetletud ES §47 lg 2..4. Ehitiste projekteerimisel võib vastutavaks isikuks olla inimene, kes täidab lg 2 toodud nõudeid, energiamärgiste väljastamisel on nõuded sõnastatud sama § lg 3. Nagu võite näha energiamärgise väljastaja kutsestandardist (http://www.ekvy.ee/images/Energiamargise%20valjastaja%20kutsestandard.pdf) p A.7 on märgiste väljastajatel nõutav vähemalt kutseharidus. Projekteerimises tegutsev vastutav isik peab aga täitma tunduvalt rangemaid nõudeid. Seega ei ole arusaam, et projekteerija peaks hankima märgiste väljastamiseks eraldi kutse (mis eeldab madalamat kvalifikatsiooni) kuidagi kooskõlas õigusakti mõttega.

Energiamärgise väljastaja kutsega võib märgise väljastada vaid olemasolevale hoonele. See ei eelda sedavõrd keerukaid arvutusi nagu hoone energiaarvutus.

Kirjalik nõusolek. Ehitusluba. Kasutusluba.

7. Millised dokumendid on vajalikud tehnosüsteemide asendamiseks?

 Ehitusseaduse § 16 lg 2 kohaselt on nõutav kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek, kui muudetakse ehitise tehnosüsteemi või asendatakse kogu tehnosüsteem samaväärsega. Põhjendatud juhtudel on kohalikul omavalitsusel õigus nõuda ka ehitusprojekti, kuna ehitustegevus on liigitatud kõrgendatud riskiga tegevuste hulka.

8. Kas puukuuri ehitamiseks tuleb ehitusluba võtta?

 Vastavalt ehitusseaduse §-le 29 peab ehitise omanik detailplaneeringu kohustusega aladel teavitama kohaliku omavalitsust kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga väikeehitise püstitamise kavatsusest. Kui tegemist on kuni 60 m² suuruse ehitisega, siis on vajalik kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek ning üle 60m² ehitiste puhul on vajalik taotleda ehitusluba.

9. Kas aia ehitamiseks on vajalik kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek?

Kirjalik nõusolek aia püstitamiseks on vajalik tiheasustusega aladel, kui aedade püstitamiseks on vaja teha kaevetöid. Kirjaliku nõusoleku nõutavuse sidumine kaevetööde teostamisega on vajalik selleks, et juba enne ehitamise algust oleks võimalik vältida erinevate kaablite ja liinide rikkumisi kaevetööde käigus.

 10. Kas akende vahetamiseks on vajalik võtta kohaliku omavalitsuse luba või nõusolek?

 Akende vahetuseks üldjuhul kohaliku omavalitsuse luba ega nõusolekut vaja ei ole. Kirjalik nõusolek akende vahetuseks on vajalik juhul, kui elamu, kus aknaid vahetatakse, asub detailplaneeringu alal miljööväärtuslikus piirkonnas või kui vahetatakse korterelamu aknaid ja seeläbi muutub fassaadi välisilme (näiteks vahetatakse korraga kõik elamu aknad).

11. Puurkaevu rajamine

Puurkaevu rajamiseks on ka ehitusseaduse kohaselt vajalik kohaliku omavalitsuse poolt väljastatav ehitusluba.

Puurkaevu rajamine on vastavalt Ehitusseaduse §2 ehitamine ehitusseaduse mõistes. Sama seaduse §22 täpsustab, et ehitusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele ehitisi ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi.

Puurkaev on oma tehnilise keerukuse ja eriotstarbelise kasutuse tõttu seaduse mõistes pigem ehitise teenindamiseks vajalik rajatis kui väikeehitis.

Samuti võib öelda, et kui ehitusseadusest ei leidu üheselt arusaadavaiteeskirja saab täiendavalt juhinduda ka spetsiaalselt puurkaevude rajamist reguleerivast keskkonnaministri määrusest nr. 8 "Põhjavee uurimise, kasutamise ja kaitse korra ning puurkaevude projekteerimise, puurimise, konserveerimise ja likvideerimise korra kehtestamine" kus on selgesõnaliselt öeldud, et kooskõlastatud ja kohalikus omavalitsuses kinnitatud projekti alusel tuleb taotleda ehitusluba kohalikust omavalitsusest ning puurkaevu puurimisluba Eesti Geoloogiakeskusest.

12. Ehitusseaduses on kirjas, et kohustuslik on uuele ehitisele taotleda kasutusluba, kuid selle puudumise eest justkui puuduvad sanktsioonid. Kuidas sellega täpselt lood on?

 Ehitusseaduse § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Projektikohaselt valminud ehitisele antakse kasutusluba selle kasutamiseks samal otstarbel, mida peeti silmas juba ehitusprojektis.

Ehitusseaduse mõistes on ehitusjärelevalve kohaliku omavalitsuse poolt teostatavate toimingute kogum, mille eesmärk on tagada nii ehitatavate kui ekspluateeritavate ehitiste ohutus. Ehitusjärelevalve funktsioon on ka ehitiste ja ehitamise kontroll. Ehitusseaduse § 59 lg 2 kohaselt kuulub ehitusjärelevalve teostamine oma haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevusse. Sama seaduse § 61 lg 1 p 8 sätestab, et juhul kui ehitisel puudub kasutusluba, teeb linna- või vallavalitsuse ehitusjärelevalvet teostav ametiisik ehitise omanikule sellekohase ettekirjutuse. Ettekirjutuse määratud tähtajaks mittetäitmise korral võib ehitusjärelevalvet tegev ametiisik rakendada sunnivahendit, milleks on sunniraha maksmine või asendustäitmine. Sunnivahendit ei loeta küll karistuseks, kuid samas on tegemist siiski sunni rakendamisega isiku suhtes, kes tehtud ettekirjutust vabatahtlikult ei täida.

13. Kui valmib üsna suur tehas, ehitusluba on olemas kuid puudub kasutusluba, siis kas on võimalik üldse kuidagi omanikke (või kedagi teist) karistada? Kui ei ole, siis mis mõte sellisel seadusel üldse on?

Kui ehitusjärelevalvet teostav ametiisik teeb ehitise omanikule ettekirjutuse seetõttu, et ehitisel puudub kasutusluba, saab ta ettekirjutuses esitada tuginedes ehitusseaduse § 59 lõike 4 punktile 2 nõude ehitise kasutamise täielikuks või osaliseks peatamiseks ja kohustada sama seaduse § 59 lõike 4 punkti 3 kohaselt omanikku tegema ehitise kasutamise õiguspäraseks jätkamiseks vajalikke toiminguid. Seega saab kohalik omavalitsus kasutusloa puudumisel teha ehitise omanikule ettekirjutuse ja kohustada teda peatama kasutusluba mitteomava ehitise kasutamine.

Juhul, kui ehitise omanik etteantud tähtaja jooksul ettekirjutust ei täida (antud juhul ei lõpeta kasutusluba mitteomava ehitise kasutamist), saab ehitusjärelevalvet teostav ametiisik rakendada tema suhtes sunnivahendit - sunniraha. Ehitustegevuses on sunniraha ülemmäär 10 000 krooni ja sunnivahendit saab rakendada korduvalt, kuni isik on ettekirjutuse täitnud. Sunniraha määramist reguleerib täpsemalt Asendustäitmise ja sunniraha seadus.

14. EhS § 23 lg 1¹ kohaselt esitab ehitusloa taotluse esitab maaüksuse või ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse alusel.

Eeltoodud paragrahvis on korteriomanikke eristatud maaüksuse või ehitise kaasomanikest. Sellest tulenevalt järgmised küsimused:

1) Mis eristab kinnisturaamatusse kantud korteriomanikke maaüksuse või ehitise kaasomanikest ning milliste õigusaktidega on see eristamine sätestatud?

2) Kas ehitusloa taotlemisel korterelamus peab selle poolt hääletanud korteriomanikele kuuluma samuti suurem osa ühisest asjast nii, nagu ütleb Ehitusseadus maaüksuse või ehitise kaasomanike kohta?

Asjaõigusseaduse järgi on korteriomanikud samuti maaüksuse ja ehitise kaasomanikud.

3)Kas ehitusloa taotlemisel korterelamus omab iga korteriomand ühte häält või omab mitme isiku omandis olev korteriomand nii palju hääli, kui mitme isiku kaas- või ühisomandis see korteriomand on?

AÕS § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Korteriomandiseaduse § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Seega eristab kaasomanikke ja korteriomanikke kinnisasja kanne – kui osa on kantud kinnistusraamatusse reaalosana siis saab rääkida korteriomanikest, kui osa on kantud kinnistusraamatusse mõttelise osana, siis ehitise kaasomanikest. Kuna korteriomandiseadus kasutab omanikku tähistava mõistena korteriomanik (vt nt § 2 lg 1; § 5 lg 2 jne), on vastav termin toodud ka ehitusseadusesse.

Ehitusseaduse § 23 lg 1 1 kohaselt esitavad ehitusloa taotluse korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel.  Ehitusseaduse § 12 lg 2 viimase lause kohaselt ei anna ehitusluba õigust ehitada ilma ehitise omaniku nõusolekuta. Seega, kuna ehitamiseks on ikkagi vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, piisab ministeeriumi hinnangul, kui taotluse esitavad korteriomanike arvuline enamus.

Võttes arvesse ehitusseaduse §-s 12 sätestatut tuleks häälte arvu kindlaksmääramisel lähtuda korteriomandi seaduses sätestatust, mille kohaselt on igal korteriomanikul talle kuuluvate korteriomandite arvust sõltumata üks hääl. Kui korteriomand kuulub mitmele isikule, teostavad nad hääleõigust ühiselt ning nendel on mitme peale üks hääl.

 15. Kas kohalikul omavalitsusel on õigus ise tellida ehitusprojekti ekspertiis või peab selle esitama taotleja?

Ehitusseaduse § 23, mis sätestab ehitusloa väljastamise menetluse, lg 2 p 2 kohaselt tuleb ehitusloa saamiseks:

2) esitada ehitusprojekt, mis vastab ehitusloa taotlemisel ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ja on koostatud või kontrollitud projekteerimises pädeva või kontrollitud ehitusprojektide ekspertiiside tegemises pädeva vastutava spetsialisti poolt ja mis on seadustega ettenähtud juhtudel heaks kiidetud.

Ehitusprojekti ekspertiis on kohustuslik suurte rahvahulkade kogunemisega seotud ehitiste ehitusprojektidele. Lisaks sellele on kohalikul omavalitsusel õigus nõuda põhjendatud juhtudel ehitise ohutusest lähtuvalt enne ehitusloa väljastamist ehitusprojekti või selle osa ekspertiisi tulemi esitamist.

 Seega ehitusloa väljastamiseks tuleb esitada ehitusprojekt, mis on kontrollitud kas projekteerimiseks pädeva või ehitusprojekti ekspertiiside tegemiseks pädeva isiku poolt ja kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda ekspertiisi tulemi esitamist.

Ehitusseaduse § 59 lg 1 p 1 kohaselt on ehitusjärelevalve ehitusseaduse tähenduses muuhulgas ka ehituslubade väljaandmine. Sama seaduse § 60 lg 1 p 6 ja 10 kohaselt on linna- või vallavalitsuse ehitusjärelevalvet teostava ametiisiku pädevuses vastavalt nõuda põhjendatud juhtudel ehitusprojekti ja ehitise või selle osa ekspertiisi ning tellida ehitusprojekti nõuetele vastavuse kontrollimiseks ehitusprojekti ekspertiisi või ehitise või selle osa nõuetele vastavuse kontrollimiseks ehitise või selle osa ekspertiisi.

Seega annab seadus ehitusjärelevalvet teostavale ametiisikule õiguse nii nõuda ehitusprojekti ekspertiisi tegemist või tellida ehitise või selle osa ekspertiis. Nimetatud tegevused ei välista üksteist.

Ehitusseaduse § 23, mis sätestab ehitusloa väljastamise menetluse, lg 7 kohaselt nõuetele vastavuse kontrollimiseks täiendavalt tellitud ehitusprojekti või selle osa ekspertiisi või täieliku või osalise ehitusuuringu kulud tasub kohalik omavalitsus, kui ekspertiisi või ehitusuuringu käigus tuvastatakse, et ehitusprojekt või selle osa vastab sellele kehtestatud nõuetele või kui täielik või osaline korduv ehitusuuring ei olnud vajalik. Seega lubab ehitusseaduse § 23 koostoimes § 59 ja 60 ehitusloa väljastamise menetluses kohaliku omavalitsuse ehitusjärelevalvet teostaval ametiisikul tellida iseseisvalt ehitusprojekti ekspertiis ja tal on § 60 lg 2 alusel õigus nõuda ekspertiisi kulude hüvitamist ehitusloa taotlejalt.

16. Millised on kohaliku omavalitsuse võimalused kohaldada sundi kui ehitisel puudub kasutusluba?

Ehitusseaduse § 32 lg 1 ja 3 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Valminud ehitist või selle osa kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel.

Ehituseaduse § 29 lg 1 p 11 ja 12 kohaselt on ehitise omanik kohustatud tagama kasutusloa olemasolu, kui see on nõutav ja ehitise kasutamise vastavalt kasutamise otstarbele.

Ehitusseaduse § 61 lg 1 p 8 kohaselt teeb linna- või vallavalitsuse ehitusjärelevalvet teostav ametiisik ehitise omanikule ettekirjutuse, kui ehitisel puudub kasutusluba. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt ettekirjutuses ehitusjärelevalvet teostav ametiisik: juhib tähelepanu õigusrikkumisele; esitab nõude ehitise kasutamise osaliseks või täielikuks peatamiseks; kohustab tegema ehitise kasutamise õiguspäraseks jätkamiseks vajalikke toiminguid.

Ehitusseaduse § 68 kohaselt saab karistada füüsilist isikut ehitusseaduse §-s 29 nimetatud ehitise omaniku kohustuste rikkumise eest rahatrahviga kuni 300 trahviühikut, juriidilist isikut rahatrahviga kuni 500 000 krooni.

Seega on seadustes olemas erinevad võimalused sunni rakendamiseks kasutusloa puudumisel. Millise eelnimetatud mõjutusvahenditest valida, jääb iga kohaliku omavalitsuse enda otsustada.

 17. Kas seadus kehtestab piiranguid kasutusloata ehitise müügil?

EhS § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega näitabki ehitise kasutusluba valminud ehitise vastavust nõuetele.

Sama paragrahvi lg 2 loetleb üles juhud, millistel ehitistel kasutusluba olema ei pea (näiteks riigisaladustega seotud ehitised). Siit saab järeldada, et kõigil muudel juhtudel on kasutusluba kohustusliku iseloomuga.

Õigusaktid ei sätesta eraõiguslikke piiranguid kasutusloata ehitise müümisel, omaniku vahetusel või hüpoteegi seadmisel, külla aga on lepinguliste võlasuhete regulatsioon dispositiivse iseloomuga, ehk siis üks tehingu pool võib kasutusloa olemasolu seada tehingu eeltingimuseks.

Küll aga annab ehitusseadus avalikule võimule õiguse teha kasutusloa puudumisel ehitise omanikule ettekirjutuse (EhS § 61 lg 1 p 8) koos kohustusega teha ehitise kasutamise õiguspäraseks jätkamiseks vajalikke toiminguid. Ettekirjutuse täitmata jätmisel on kohaliku omavalitsuse ehitusjärelevalvet teostaval ametiisikul õigus rakendada sunniraha kuni ehitisele kasutusloa saamiseni. Lisaks sellele, kuna ehitise omaniku kohutuseks on tagada kasutusloa olemasolu (EhS § 29 lg 1 p 11), võib isikut omaniku kohustuste eiramise eest karistada ka väärteo korras.

18. Korteriomandi (mitteeluruumi) omanik on juriidiline isik, kes taotleb kasutusluba (enne oli kauplus, nüüd meditsiinikeskus). Tegemist on korteriühistuga, majas on 180 korteriomandit.

 - Kui omanik taotleb mitteeluruumi kasutusluba, siis kas piisab KÜ korduva üldkoosoleku positiivset otsust kasutusloa taotlemiseks (majas on 180 korteriomandit, otsus on vastu võetud 20 häälega 30-st)? Või siis peab korteriomanik lisaks koguma hääli (50% + 1)?

 - Kas häälteenamus võib olla tõlgendatud nagu korteriomanike nimikiri koos nende allkirjadega nõustumise märgiks?

- Kuna KÜ tegutseb majandusliku tegevuse korraldamisel ja ühiste huvide saavutamise eesmärgil (KÜS § 2), siis kuidas reguleerida kasutusloa saamist juhul, kui eelpoolmainitud situatsioonis on huvitatud isik mitte KÜ, vaid korteriomanik?

Ehitusseaduse § 33 lg 8 kuni 01.05.2009 kehtinud redaktsiooni kohaselt pidid mitme isiku ühises omandis oleva ehitise omanikud kasutusloa taotluse esitama ühiselt. Kuna korterelamu on korteriomanike ühises omandis, korteriühistu luuakse üksnes elamu ühiseks majandamiseks ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks ning ehitusseadus ei sätestanud erinõudeid taotlejate arvule, saab asuda järeldusele, et kuni 01.05.2009 pidid igasuguse kasutusloa taotluse esitama kõik korteriomandite omanikud ühiselt.

Alates 01.05.2009 kehtiva redaktsiooni kohaselt esitab kasutusloa taotluse ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel.  Seega peab kasutusloa taotluse esitamiseks olema just korteriomanike häälteenamus. Kui korteriühistu üldkoosolekul osaleb vähem kui poolt korteriomanikest, siis ainult üldkoosolekul osalejate häälteenamusest ei piisa..

Korteriomanike häälteenamust võib tõepoolest tõendada ka korteriomanike nimekiri koos nende allkirjadega nõustumise märgiks.

Kuna korteriühistu on asutatud üksnes elamu majandamiseks ja haldamiseks, siis korteriühistu saab üksnes esindada korteriomanike huve (olemata ise omanik), ning vastavad otsused võtavad igal juhul vastu korteriomanikud. Kui elamus on asutatud korteriühistu, võivad korteriomanikud võtta vastava otsuse vastu ka korteriühistu üldkoosolekul.

 19. Kas kohalikule omavalitsusele võib esitada dokumente muus keeles, kui eesti keel?

 Keeleseadus §-s 8 lg 1 on sätestatud, et kui riigiasutusele või kohalikule omavalitsusele esitatav avaldus, taotlus või muu dokument on võõrkeelne, on asutusel õigus nõuda dokumendi esitajalt dokumendi tõlget eesti keelde, välja arvatud käesoleva seaduse § -s 10 sätestatud juhul. Seega ehitusjärelevalvet teostaval ametiisikul on õigus nõuda esitatud dokumentatsiooni tõlget, kui see on esitatud muus keeles kui eesti keel.

Ettevõtja tegutsemine ehitusvaldkonnas

5. Kas võin olla ise vastutav spetsialist, kui olen töötanud 4 aastat projektijuhina ja 3 aastat juhtinud oma ehitusfirmat? Ehitusalane kõrgharidus puudub, kool lõpetamata.

 Ehitusseadus sätestab selle kohta § 47: Vastutaval spetsialistil peab olema ehitamiseks, projekteerimiseks, ehitusuuringute tegemiseks, omanikujärelevalve või ehitusprojektide või ehitiste ekspertiiside tegemiseks või ehitusjuhtimisega tegelemiseks:
1) omistatud kutsekvalifikatsioon kutseseaduse tähenduses, mille kohaselt isik korraldab ressursside jagamist ja teiste tööd ning vastutab selle töö eest, või

2) erialane kõrgharidus ja erialane kolmeaastane töökogemus, mida arvestatakse alates erialast kõrgharidust tõendava dokumendi väljaandmise kuupäevast.

Seega puudub teil erialane töökogemus, et olla vastutav spetsialist, kuid teil on võimalik taotleda kutsetunnistust.

6. Kes on omanikujärelevalve tegija ja mis on tema funktsioonid?

 Omanikujärelvalve on ehitise tellijale ehitusseadusest tulenev kohustus kaasata ehitusprotsessi professionaalsete ehitusalaste teadmistega isik ehk omanikujärelevalve, kelle olulisimaks ülesandeks on tagada ehitamise käigus tellija huvide järgimine ja kaitstus. Ehitusseaduse § 30 lg 2 sätestab, et omanikujärelevalve tegemise eesmärk on tagada: 1) ehitusprojektikohane ehitamine 2) ehitamise tehniliste dokumentide koostamine 3) ehitustööde nõuetekohane kvaliteet. Sageli aetakse omanikujärelevalve segamini ehitusjärelevalvega. Ehitusjärelevalve on kohaliku omavalitsuse poolt ja eelkõige riigi huvides teostatav järelevalve. Omanikujärelevalve on ehitise tellija huvides teostatav järelevalve ehitusprotsessi üle.

Mõisted

1.Talu mõiste

Kehtivates õigusaktides mõistet taluhoone otseselt defineeritud ei ole. Võttes arvesse Äriseadustiku § 2 lõikes 4 sätestatut, mille kohaselt on talupidaja ettevõtja, kellel vähemalt üks tegevusala kuulub põllumajandussaaduste tootmise alla ja kes selleks otstarbeks kasutab omaniku, kasutusvaldaja või rentnikuna talu, saab järeldada, et talu on majandusüksus, milles tegeletakse põllumajandusliku tootmisega ning taluhoone on põllumajanduslikuks tootmiseks vajalik hoone.

Majandus- ja kommunikatsiooniministri 26. novembri 2002. a määrusega nr 10 kinnitatud ehitise kasutamise otstarvete loetelus, milles määratakse ehitise kasutamise otstarbed ja sellele vastavad koodid, antakse loetelu ka põllumajanduse (talu-) hoonetest (kood 12710). Nimetatud loetelu kohaselt on põllumajanduse (talu-) hooneteks loomakasvatushoone, sealhulgas karuslooma- või linnukasvatushoone, kartuli-, köögivilja- või söödajuurviljahoidla, puuvilja-, marja- või teraviljahoidla, teraviljakuivati, heinaküün ja põllumajandusmasinate remonditöökoda või hoiukuur.

2. Ehitise ehitisealune pind, ehitusjoone määramine

Ehitise ehitisealuse pinna määramisel peab lähtuma majandus- ja kommunikatsiooniministri 24. 12. 2002. a määruses nr 69 "Ehitise tehniliste andmete loetelu" paragrahvis 17 sätestatust, mille kohaselt ehitise ehitisealune pind on ehitise horisontaalprojektsiooni pind, mille hulka arvatakse ka ehitise väljaulatuvad osad ning sammastel olev osa. Seega kuuluvad ehitisealuse pinna hulka ka räästad, rõud, trepid jne. Sisuliselt on seega tegemist katuse horisontaalprojektsiooniga maapinnale, kui just mõni teine ehitise osa ei ole katuseräästast veel rohkem väljapoole ulatuv.

Võrreldes Teie poolt viidatud EV Ehitusministeeriumi 19. 06. 1991. a käskkirjas nr 63 kirjeldatud hoonealuse pinna mõistega on olemasolev ehitisealuse pinna definitsioon erinev selles osas, et hoonealuse pinna puhul on tegemist horisontaalprojektsiooni pinnaga sokli kõrguselt välimiste mõõtude järgi, kusjuures arvesse võetakse kaetud väljaulatuvad osad, kuid ei võeta osi, mis ei ulatu maapinnast välja, katmata välistreppe, keldrite valgusšahte jne. Seega hoonealuse pinna mõiste puhul ei lähe arvesse ka räästad, trepid jm ehitise osad, mis võetakse arvesse ehitise ehitisealuse pinna puhul. Tähele peab aga panema seda, et ehitusseaduses ja planeerimisseaduses on kasutatud natuke erineva sisuga mõisteid- ehitisealune pind ja ehitusalune pind. 

Ehitusjoone puhul on sisuliselt tegemist kohaliku omavalitsuse poolt määratava arhitektuurse joonega. Planeeringuga või projekteerimistingimustega ettenähtud ehitusjoonele paigutatakse hoone põhimaht. Ehitusjoone puhul nagu ka planeerimisseaduses sätestatud hoonestusala puhul lähtutakse seega sisuliselt planeerimisseaduses sätestatud ehitusalusest pinnast, mida otseselt defineeritud kuskil ei ole, kuid mille puhul on sisuliselt tegemist EV Ehitusministeeriumi käskkirjas nr 63 nimetatud hoonealuse pinnaga. Seega nii ehitusjoone kui ka planeeringus määratud hoonestusala puhul võiksid rõdud, räästad jms ulatuda üle vastava ala piiri. Ehitusjoonest ei tohi seega üldjuhul üle ulatuda ükski ehitise osa (st, et põhimahult peab ehitis olema ehitusjoonel), välja arvatud trepp, trepi varikatus, rõdu, lodža, ärkel, katuseräästas vm.

Ehitusjoone puhul peab aga kindlasti silmas pidama asjaolu, et kui ehitusjooneks on määratud krundi piir, peab lähtuma asjaõigusseaduses sätestatust, mille kohaselt võib ehitis vaid teatud juhtudel (näiteks on kinnistusraamatusse kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus) ulatuda üle naaberkinnisasja piiri. Ilma naaberkinnistu omaniku nõusolekuta ei ole lubatud tema kinnisasja kohale ehitada.

3. Ehitisaluse ja ehitusaluse pinna mõistete erinevus

Ehitusaluse pinna mõistel puudub legaaldefinitsioon ja selle arvutamiseks puuduvad sellekohased õigusaktid. Planeerimisseaduse § 9 lg 4 kohaselt krundi ehitusõigusega on määratletud:

1)krundi kasutamise sihtotstarve või otstarbed;

2) hoonete suurim lubatud arv krundil;

3) hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala;

4) hoonete suurim lubatud kõrgus

Detailplaneeringute koostamine ja ehitusõiguse määramine on kohalike omavalitsuse pädevuses. Kuna ehitusaluse pinna mõistel puudub legaaldefinitsioon ja selle arvutamiseks puuduvad sellekohased õigusaktid,  ei saa me välistada, et kohalikud omavalitsused reguleerivad ehitusaluse pindade arvutamist oma ehitusmäärustega.  MKM pädevusse ei kuulu ehitusmääruste kohta hinnangute andmine.

Ehitusseaduses ja sellest tulenevates rakendusaktides kasutatakse mõistet ehitisealune pind.  Ehitise ehitisealuses pinna arvutamisel peab lähtuma majandus- ja kommunikatsiooniministri 24.12.2002a. määruses nr 69 "Ehitise tehniliste andmete loetelu" §17 sätestatust, mille kohaselt ehitise ehitisealune pind on ehitise horisontaalprojektsiooni pind, mille hulka arvatakse ka ehitise väljaulatuvad osad ning sammastel olev osa.

4. Korteri kogupinna arvutamine katusealustes korterites

Korteri kogupinna puhul on tegemist korteri kasutamisotstarbele vastavate kasulike pindade ning rõdude, lodžade ja terrasside avatud netopindade summaga. Kasuliku pinna määramisel pööningukorrusel peaks lähtuma 1,6 meetri kõrguselt mõõdetud pinnast. Kuigi majandus-ja kommunikatsiooniministri määruses nr 69 ei ole kasuliku pinna mõiste all otseselt öeldud, et kasuliku pinna määramisel katusekorrusel peaks lähtuma 1,6 meetri kõrguselt, siis 1,6 m nõuet on käsitletud sama määruse §23 lõikes 2, mille kohaselt pööningukorruse maht lisatakse hoone mahule ainult juhul, kui on võimalik selle väljaehitus, mis tähendab, et pööningul asuvate ruumide kõrgus peab olema üle 1,6 m. Kuna kasulik pind iseenesest peab kajastama pinda, mida on reaalaselt võimalik kasutada, siis peaks ka kasuliku pinna määramisel lähtuma sellest, et pööningukorrusel arvestatakse kasuliku pinda vaid kõrgema kui 1.6 m osa puhul.