Üürisuhete õiguslik taust

Elamuseaduse kohaselt on kohalikul omavalitsusel õigus kehtestada munitsipaalomandis olevatele eluruumidele üüri piirmäärad.

Kuni 2004. aasta lõpuni laienesid kohaliku omavalitsuse kehtestatud üüri piirmäärad ka omanikele tagastamise hetkel nende majades elanud üürnikele. Seega võisid osad üürnikud arvestada sellega, et teatud aja jooksul oli neil õigus maksta eluruumi kasutamise eest mitte turuüüri, vaid kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud piiratud soodushinda. Seda muidugi juhul, kui kohalik omavalitsus vastava üüri piirmäära kehtestas.

15. juunil 2004 võttis Riigikogu vastu "Elamuseaduse ja Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse § 121 muutmise seaduse", mille kohaselt üüri piirmäära regulatsioon enam tagastatud elamutes asuvatele eluruumidele ei laiene. Kehtetuks on tunnistatud ka Vabariigi Valitsuse määrus üüri arvestamise korra kohta. Käesolevad muudatused puudutavad küll ainult tagastatud eluruumide üürnikke, kuna juba alates 2002. aastal jõustunud võlaõigusseadusega kõigi muude eluruumide suhtes üüri piirmäära enam ei rakendunud.

Üüri tõstmine peab olema seaduspärane

Üüri piirmäärade kaotamine iseenesest ei tähenda tagastatud elamutes elavatele üürnikele automaatset üüri suurenemist.

Võlaõigusseaduse normid, sealhulgas üüri tõstmise regulatsioon, on üldised ega sõltu sellest, kas tegemist on tagastatud eluruumiga või mitte. Üürilepingu tingimuste muutmisel omab tähtsust hoopis see, kas tegemist on tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga.

Tagastatud eluruumi üürileping on omandireformi aluste seadusest tulenevalt tähtajaline üürileping: selle seaduse kohaselt loetakse elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust. Loomulikult älja arvatud juhul, kui üürnik ja omanik lepivad elamu tagastamisel kokku teisiti. Eelpool mainitud  tähtaja möödumisel pikeneb üürileping viieks aastaks ning pärast seda saab üürilepingut veel viieks aastaks pikendada.

Võlaõigusseadus  näeb ette võimaluse muuta üürilepingu tingimusi või tõsta üüri ainult tähtajatu üürilepingu puhul. Tähtajalise üürilepingu puhul saab omanik üüri tõsta vaid erandjuhul, kuna eeldatakse, et tähtajaline üürileping kehtib samadel tingimustel tähtaja lõpuni.

Tähtajalistele üürilepingutele rakendub võlaõigusseaduse § 300, mille puhul kokkulepe eluruumi üüri perioodilise suurenemise kohta kehtib üksnes juhul, kui:

• üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja
• üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja
• üüri tõstmise ulatus ja selle arvestamise alus on täpselt määratud.

Selleks, et üüri suurendamine võiks üldse kõne alla tulla, peab tähtajaline üürileping üheaegselt sisaldama kõiki neid tingimusi, vastasel korral kehtib üürileping senistel tingimustel edasi kuni tähtaja lõpuni. Järelikult on tähtajalise üürilepingu puhul üüri tõstmine võimalik vaid juhul, kui üürileandja ja tagastatud eluruumi üürnik on üüri tõstmises või tõstmise alustes kokku leppinud.

Kui tagastatud eluruumi üürilepingus on kokku lepitud kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud üüri piirmäära kohaldamises, ei saa tagastatud eluruumi üürileandja tugineda ka asjaolule, et üüri piirmäära regulatsioon enam tagastatud elamutele ei laiene. Kuna kohalikul omavalitsusel on jätkuvalt õigus kehtestada üüri piirmäär oma haldusterritooriumil asuvatele munitsipaaleluruumidele, siis on ka üürilepingu pooltel õigus leppida kokku just sellisele piirmäärale vastavas üüris. Sellise lepingutingimuse kehtimiseks pole oluline, et üüri piirmäär iseenesest eraõiguslikele isikutele siduv ei ole. 

Samuti pole võimalik üüri tõsta juhul, kui tagastatud eluruumi üürnikul kirjalik üürileping puudub. Võlaõigusseaduse kohaselt võib üürileping olla nii kirjalik kui ka suuline. Ka elamuseadus tunnistas suulist üürilepingut. Järelikult, kui kirjalikku üürilepingut sõlmitud pole, on tegemist suulise üürilepinguga, millele laieneb nii omandireformi aluste seaduses kui ka võlaõigusseaduses sätestatu. Võlaõigusseaduse kohaselt on üüri tõstmine võimalik ainult tähtajatu üürilepingu korral, sel juhul peab üürileandja üürnikule kirjalikult teatama üüri tõstmisest vähemalt 30 päeva ette ning seda kindlas vormis põhjendama. Üürnik saab eluruumi üüri ülemäärase tõstmise vaidlustada kas siis üürikomisjonis või kohtus. 

Kuna üüri piirmäära kehtetuks tunnistamisest tulenev üüri tõstmine ning selle vaidlustamine toimub võlaõigusseaduses sätestatud tähtaegadel ja korras, puudub tähtajalise üürilepingu puhul üürileandjal õiguslik alus üüri tõstmiseks. Seega on üüri tõstmine sel juhul tühine ning üürnik seda vaidlustama ei pea. Kui üürileandja ütleb üürilepingu siiski üles põhjusel, et üürnik ei maksa tema poolt soovitud üüri ning pöördub eluruumi vabastamise nõudega üürikomisjoni või kohtusse, saab üürnik üürileandja algatatud vaidluses tugineda üüri tõstmise õigusliku aluse puudumisele ja sellele, et üürilepingus kokkulepitud üüri on üürnik tasunud.

Üüri piirmäärast tulenevad lepingulised garantiid kehtivad kuni omandireformi aluste seaduses toodud tähtaja lõpuni. Pärast nimetatud tähtaja möödumist laieneb ka tagastatud eluruumide üürilepingule täiel määral võlaõigusseaduses toodud regulatsioon.

Võlaõigusseaduse kohaselt tuleb vähemalt kaheaastase üürilepingu,see tähendab ka tagastatud eluruumi üürilepingu, puhul vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist  teatada lepingu teisele poolele, et üürilepingu pikenemist ei soovita.  Vastasel korral muutub kehtiv üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega (näiteks seadusest tulenev üürileandja õigus tõsta üüri iga kuue kuu möödumisel, õigus üürileping igal ajal korraliselt üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud).

Sõltumata sellest, kas senikehtinud üüri piirmäärade regulatsioon oleks säilinud või mitte, muutuvad tagastatud eluruumide üürilepingud pärast omandireformi aluste seaduses toodud tähtaegade möödumist juba seadusest tulenevalt tähtajatuks, kui üürileandja ei avalda teistsugust soovi. Ükski õigusakt ei näinud ette kohustust säilitada üüri piirmäära ka pärast omandireformi aluste seaduse nimetatud 13-aastase tähtaja möödumist. Seega on tagastatud eluruumi omanikul pärast eeltoodud tähtaja möödumist igal juhul õigus sõlmida üürileping teistsugustel tingimustel või tõsta üüri, kui ta seda soovib.

Kohaliku omavalitsuse roll üürivaidluste lahendamisel

Seni on valdavalt, vähemalt munitsipaalpoliitikute suust, jäänud kõlama väited, nagu  ei oleks kohalikel omavalitsustel ilma riigi rahaabita võimalik midagi teha selleks, et üürnike probleeme lahendada. Peamine sõnum on olnud, et pea ainus tee üürnike abistamiseks on massiivse riigi- ja välisabiga toetatud munitsipaalelamuehituse käivitamine. Need väited ei ole siiski täpsed.

Selleks, et lihtsustada ja kergendada üürnike võimalusi oma seadusest tulenevate õiguste kaitsmiseks, on kohalikul omavalitsusel õigus asutada üürikomisjon, mis on kohaliku omavalitsuse juures asuv üürivaidlusi lahendav sõltumatu organ. Üürikomisjoni liikmeks võivad olla isikud, kes on sooritanud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi juures vastava pädevuseksami. Üürikomisjoni pöördumine on riigilõivuvaba, seega üürnikule odavam ning üürikomisjon on kohustatud pidama oma istungi ühe kuu jooksul avalduse menetlusse võtmise päevale järgnevast päevast, seega on vaidlusele lahenduse saamine läbi üürikomisjoni oluliselt kiirem kui kohtus. Jõustunud üürikomisjoni otsus omab kohtuotsusega võrdset õiguslikku jõudu, st. ta on täidetav täitemenetluses ja täitmiseks kohustuslik. Kahetsusväärselt on käesolevaks ajaks üürikomisjon moodustatud  vaid Tallinna linnas.   Üürnike õiguste kaitseks ja majaomanike tegevuse reguleerimiseks on sellise komisjoni töö igati õigustanud. Siit soovitus üürnikele küsida oma kohaliku omavalitsuse juhtidelt aru, kas Teie linnas või vallas on üürikomisjoni ellukutsumine päevakorras.

Tänane üürisuhteid reguleeriv seadusandlus soodustab eelkõige majaomanike ja eluruumide üürijate mõistlikku kooseksisteerimist. Ei saa ju ühed teisteta: üürnikud soovivad korras ja ausa hinnaga eluruume, majaomanikud aga vajavad usaldusväärseid ja pikaajalisi üürilepingupartnereid.